谈公寓和出租房经营，过去大家最关心"房子租出去没有"。但在存量深耕阶段，真正决定资产长期价值的，是租客到期后愿不愿意留下来、租金能不能按时收上来。近期多份行业报告都指向同一个方向：出租率只是基本盘，续租率和收缴率才是运营质量的试金石。

供给端：新增房源明显存量化，行业转向长期持有与更新

ICCRA《2026 中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026 年上半年 16 个重点城市新增集中式租赁住房项目中，63% 来自存量土地开发，超过 95% 的改造项目来自存量商业办公楼与存量商品房；调研显示，未来一年仅 11.8% 的机构计划以新建项目为主，76.4% 的机构明确将存量盘活或多元组合纳入投资策略。行业已经进入存量盘活、资产更新和长期持有新阶段，运营而非扩张，成为价值创造的主要环节。

留存端：高出租率之下，续约仍是短板

报告显示，2026 年上半年各类租赁住房产品加权平均出租率为 91.73%，基本盘稳健；但青年公寓和租赁式社区的续约率分别仅为 62.74% 和 60.16%，长期留存仍有明显改善空间。中国房地产业协会中房网发布的三季度长租房行业发展指数则显示，行业平均续签率为 60.69%，同比提升 5.43%，部分品牌续签率超过 85%。这说明留存水平正在分化：做得细的项目能把老租客留住，粗放运营的项目则在反复获客、反复空置之间消耗成本。

资本视角：续约率、收缴率被单独拎出来看

21 世纪经济报道在行业重估报道中提到，从今年开始，不少公募 REITs 产品重点关注两个指标：续约率和租金收缴率。原因很直接：租客留下来，就不必再花一笔获客费用，也省去再次保洁、空置期的租金损失；租金按时收缴，现金流才稳。换言之，租金收入、出租率等直观指标已难以完整反映资产质量，出租效率、客户留存、成本控制与服务体验，共同影响现金流和长期竞争力。

运营力被拆成可衡量的四个维度

ICCRA 配套发布的长期运营力评价体系，从去化力、留存力、经营力和服务力四个维度评估项目能力。成本数据也印证了规模与管理的关系：申报样本中，规模不足 300 间的项目单房月运营成本中位数为 565 元，规模达到 1000 间及以上的项目降至 380 元，GOP 率中位数达到 83.7%。对中小房源持有者而言，虽然达不到大型项目的规模效应，但把重复事务标准化、把成本项算清楚，同样能挤出管理效率。公开案例还显示，重视社群与社区运营、租客归属感强的项目，续租率明显高于行业平均水平。

落地到日常运营，可以抓四件事

• 留存前置。入住后主动跟进维修与居住体验，租期临近提前沟通续租，把服务做在租客提出需求之前。
• 成本透明。逐套房记录收支、维修和空置情况，识别高成本、低回报房源，避免靠感觉经营。
• 收缴清晰。账单明细清楚、缴费方便，减少因账目不清产生的拖欠和争议。
• 逐单复盘。对到期未续的房源记录真实退租原因，是价格、位置、服务还是邻里问题，再针对性改进。

沉淀客户台账，是精细化运营的底座

租客信息、租期、历史缴费与维修记录统一留存，续租提醒、到期复盘、退租交接才有依据。靠手工记账、翻聊天记录管理分散房源，房源一多就容易漏跟进、漏算账。房租宝提供公寓收租抄表管理能力：智能水表、电表与采集器自动汇总用量，账单自动生成，租期与缴费记录手机端可查，帮助运营者把精力从琐碎事务转向租客服务和续租维护。

存量时代，规模不再自动等于价值。出租率决定当下有没有收入，续租率和收缴率决定未来的收益稳不稳；而这两项指标的背后，是一次次及时的服务、算得清的账单和留得住的客户台账。

信息来源

1. ICCRA《2026 中国住房租赁市场资产管理报告》（华夏时报、今日头条转载）：《"出租率 91.73%"不等于赚钱，住房租赁资产正被重新定价》，2026-10-26。
2. 中国房地产业协会·中房网：《2026 年第三季度中国长租房行业发展指数分析报告》，2026-10-30。
3. 21 世纪经济报道（新浪财经转载）：《超六成新增房源来自存量项目 租赁行业迎来重估时刻》，2026-10-29。
4. 36 氪：《长租的黎明静悄悄》，2026-10-30。

注：文中行业数据均来自上述公开来源，仅供行业参考；产品能力描述以实际交付为准。